Токенізація нерухомості: нові можливості та виклики на ринку RWA

Справжні світові активи(RWA)токенізація на ринку криптовалют не є новим явищем, ще в 2018 році з'явилися подібні концепції. Але через недосконалість регулювання та обмежену віддачу, ранні спроби не набули масштабів. Лише в 2022 році, з підвищенням процентних ставок у США, дохідність державних облігацій США перевищила процентну ставку позик у стабільних монетах криптоіндустрії, що зробило токенізацію державних облігацій США як RWA більш привабливою для криптоіндустрії. Деякі зрілі DeFi проекти та традиційні фінансові установи почали вивчати RWA.

Протягом останніх двох років з'явилося кілька проектів RWA у сфері нерухомості, які мають на меті розширити ринок інвестицій у нерухомість, різноманітити інвестиційні продукти та знизити інвестиційний поріг. У цій статті буде проаналізовано переваги та недоліки дизайну цих проектів, а також їх потенційний ринок, зосереджуючи увагу на ринку нерухомості Північної Америки.

Ринок токенізації нерухомості має три основні форми:

1. Фрагментоване фінансування прав власності на нерухомість
2. Продукт індексу ринку нерухомості у певному регіоні
3. Іпотечний кредит під заставу токенів нерухомості

Токенізація нерухомості також може посилити прозорість активів та демократичність управління.

Інвестиційні фонди нерухомості (REIT) мають схожість з нерухомістю RWA в наданні фрагментованих інвестиційних можливостей, але традиційні REIT зазвичай не пропонують інвесторам можливості управління або власності. Тим не менш, регуляторна структура та операційна модель REIT можуть слугувати орієнтиром для проектів нерухомості RWA.

Проекти RWA в нерухомості зазвичай мають такі переваги:

• Зниження інвестиційного бар'єру
• Підвищення ліквідності
• Глобально доступний
• Висока прозорість

Але також існують деякі недоліки:

• Невизначене регулювання
• Управління складне
• Концентрація ризику
• Коливання цін

У наступному буде проаналізовано три репрезентативні проекти RWA в сфері нерухомості.

Реальний Т

RealT запущено в 2019 році, є одним із перших проектів RWA у сфері нерухомості, що спеціалізується на токенізації житлової нерухомості США для роздрібних інвесторів через Ethereum та Gnosis.

RealT купує житлову нерухомість та токенізує її, довіряючи управління третій стороні. Орендні платежі після вирахування витрат розподіляються між тримачами токенів. RealT відповідає за процес токенізації, але юридично ізольований від компанії, що володіє нерухомістю. Користувачі, які володіють токенами нерухомості, можуть щомісяця отримувати частину орендної плати за це житло, після вирахування приблизно 2,5% резервного фонду на обслуговування та 10% управлінського збору.

Візьмемо, наприклад, нерухомість у Монгомері, загальна вартість якої становить 323 020 доларів США, 6200 токенів, кожен по 52,10 долара США. Щомісячна орендна плата становить 2 600 доларів США, після вирахування витрат у 622 долари США чистий прибуток становить 1 978 доларів США, річна сума 23 736 доларів США. Кожен токен отримує 3,83 долара США розподілу, річна прибутковість 7,35%.

RealT пропонує ринку 100% токенів, без спільних інвестицій, підтримуючи майже безризикову модель. Управлінський орган отримує 8% з орендної плати, інвестиційна платформа стягує 2% комісії. Це дозволяє RealT зосередитися на пошуку кваліфікованої нерухомості та токенізації.

Однак розподіл власності також створює виклики. Коли частка інвестора занадто мала, витрати на управління компанією можуть бути занадто високими. Між RealT та роздрібними інвесторами можуть існувати конфлікти інтересів, а також брак мотивації в виборі управлінських органів і нагляді.

Аналіз показує, що близько 90% інвесторів RealT інвестують менше 500 доларів, 9% інвестують від 500 до 2000 доларів, 1% перевищує цю суму. Це свідчить про те, що RealT в певній мірі створив ринок інвестицій у нерухомість для роздрібних інвесторів, що збільшило ліквідність на ринку житла.

RealT заснував кілька юридичних осіб у штаті Делавер, включаючи основну операційну компанію Real Token Inc. та материнську компанію для нерухомої власності Real Token LLC. Для кожної інвестиційної нерухомості також була створена відповідна серія LLC. Ця структура призначена для ізоляції ризиків, щоб проблеми з окремою нерухомістю не впливали на інші об'єкти або операції материнської компанії.

Паркл

Parcl є платформою DeFi інвестицій, яка дозволяє користувачам торгувати змінами цін на глобальному ринку нерухомості. Parcl через AMM-архітектуру робить синтетичні активи, пов'язані з нерухомістю, доступними на ринку, а також запускає Parcl Labs Price Feed для створення індексу нерухомості в конкретних регіонах.

Цей метод уникає юридичних проблем, пов'язаних із фактичними угодами з нерухомістю. Хоча він може не зовсім відповідати стандартам RWA, але Parcl отримав інвестиції від відомих компаній, таких як Coinbase та Solana Ventures, і заслуговує на увагу в обговоренні диверсифікації продуктів RWA у сфері нерухомості.

Тестова мережа Parcl була запущена у травні 2022 року на Solana, наразі TVL приблизно 16 мільйонів доларів. Але після більш ніж року роботи, здається, не привернула великої уваги, денний обсяг торгівлі менше 10 000 доларів, а кількість активних користувачів менше 50.

Незважаючи на те, що продукти Parcl є простими у використанні та швидко оновлюються, ринок індексів має зрілий дизайн, команда активно просуває продукт, але увага та частка ринку все ще залишаються низькими. Це може вказувати на те, що ринок криптовалют ще не зовсім готовий прийняти індексні продукти в сфері нерухомості.

Рейнно

Reinno був запущений у 2020 році і припинив свою діяльність у 2022 році, але варто згадати про два пов'язані з RWA продукти в сфері нерухомості, які він представив.

Перший - це послуга кредитування на основі токенізованої власності. Власники нерухомості можуть подати документи на власність до Reinno, після затвердження створити SPV компанію в Делавері. Reinno створює смарт-контракт для нерухомості, власники можуть використовувати токени як заставу для позики.

Другий варіант - іпотечне фінансування. Користувач, використовуючи іпотеку банку для покупки нерухомості, може токенізувати право власності для фінансування, а отримані кошти використати для погашення іпотеки в банку, після чого повертати кошти за фіксованою процентною ставкою згідно з угодою.

Reinno використовує централізовану офлайн-модель, що має деякі очевидні ризики:

1. Важко притягнути до відповідальності позичальника за порушення зобов'язань
2. Неможливо ефективно запобігти "подвійному витраті" власників нерухомості.

Ці ризики можуть бути однією з причин зупинки роботи проекту. У майбутньому для RWA в нерухомості знадобиться більш зріла правова база для вирішення цих проблем.

Висновок

Нерухомість RWA все ще є відносно новою концепцією, яка ще не має чітко визначеного розміру ринку або провідних проєктів. На даний момент масштаб проєктів у цій сфері та база користувачів є відносно маленькими. Сувора відповідність правилам та зріла правова структура є необхідними. Деякі проєкти використовують структуру ізоляції ризиків або обирають відповідні фінансові продукти як інвестиційні цілі для зниження ризиків. Але для того, щоб повною мірою реалізувати потенціал нерухомості RWA, законодавчі досягнення та дотримання норм є невід'ємними.

У сфері регулювання, у нерухомості RWA немає чіткого та послідовного каркасу. Різні регуляторні органи США мають розбіжності в класифікації токенів, а міжнародна регуляторна структура також відсутня. Ця невідповідність призводить до нечіткості правил, ставить під загрозу інвесторів і загрожує довгостроковій життєздатності токенізації.

Незважаючи на регуляторну плутанину, багато відомих фінансових і криптовалютних компаній намагаються з нерухомістю RWA. Деякі проекти вже продемонстрували обмежену життєздатність за 1-2 роки роботи. З встановленням і вдосконаленням відповідної правової бази, вірю, що нерухомість RWA чекає швидкий розвиток.