Encriptação de ativos incluídos na avaliação de hipotecas nos EUA: transformação do mercado e potenciais impactos

Recentemente, a Agência Federal de Financiamento da Habitação dos EUA (FHFA) emitiu uma diretiva histórica que exige, pela primeira vez, a inclusão de encriptação no sistema de avaliação de ativos hipotecários. Embora a política ainda esteja em fase de exploração inicial e muitos detalhes específicos ainda não tenham sido esclarecidos, o significado estratégico por trás da aceleração da integração da criptomoeda nas finanças tradicionais já gerou debates acalorados na comunidade de encriptação.

William J. Pulte, diretor da FHFA, anunciou recentemente nas redes sociais que ordenou à Fannie Mae e à Freddie Mac que se preparassem para incluir a encriptação como parte dos ativos para hipotecas. Esta decisão foi baseada em uma pesquisa aprofundada e responde à visão de tornar os EUA um centro mundial de encriptação.

A FHFA destacou em documentos oficiais que a Fannie Mae e a Freddie Mac desempenham um papel fundamental no sistema financeiro habitacional dos Estados Unidos. A encriptação, como uma nova classe de ativos emergente, pode oferecer novas oportunidades para a acumulação de riqueza. A FHFA acredita que a inclusão de uma classe de ativos mais diversificada ajudará a avaliar de forma mais abrangente a capacidade de reserva dos mutuários e aumentará a probabilidade de mutuários com bom crédito alcançarem a propriedade habitacional sustentável.

A instituição solicitou à Fannie Mae e à Freddie Mac que elaborassem propostas para estudar a inclusão de encriptação como uma categoria de ativos que pode ser contabilizada nas avaliações de risco de empréstimos para habitação unifamiliar. Esses ativos não precisam ser convertidos em dólares antes do término do empréstimo e podem ser contabilizados como reservas na forma de spot. Ao mesmo tempo, apenas os ativos de encriptação que podem ser comprovados e armazenados por bolsas centralizadas reguladas nos EUA serão considerados.

Ao estabelecer mecanismos de avaliação relevantes, as empresas precisam considerar de forma abrangente e introduzir medidas necessárias de mitigação de riscos, incluindo ajustes para a volatilidade do mercado, bem como a aplicação de fatores de ajuste baseados em riscos à proporção de criptomoedas nos ativos de reserva. Qualquer alteração do sistema deve ser primeiro aprovada pelo conselho de administração da empresa e, em seguida, submetida à FHFA para revisão.

Atualmente, a ordem já está oficialmente em vigor, e a FHFA exige que a Fannie Mae e a Freddie Mac acelerem a pesquisa e a implementação dentro de um prazo razoável e viável. No entanto, o documento não divulga detalhes específicos sobre o escopo de aplicação, a lista de moedas que podem ser incluídas, o cronograma das reformas ou a divisão de responsabilidades legais, ainda estando na fase inicial da exploração política.

Esta política é publicada num momento em que o mercado imobiliário dos Estados Unidos enfrenta múltiplas pressões. Devido ao ambiente de altas taxas de juros e à escassez de oferta de habitação, o volume de empréstimos hipotecários nos Estados Unidos caiu para quase mínimos históricos no primeiro trimestre de 2025. O negócio de refinanciamento está em declínio, com os compradores de primeira viagem a representarem apenas 30% das vendas totais em maio, muito abaixo da média histórica de 40%. A taxa de propriedade de habitação a nível nacional caiu para 65,1%, o nível mais baixo desde 2020.

A medida da FHFA é vista como uma estratégia para resolver problemas estruturais, especialmente considerando a crescente popularidade da encriptação entre os jovens nos Estados Unidos, o que pode aumentar sua participação na compra de casas e revitalizar o mercado atualmente deprimido.

Esta nova política rapidamente gerou ampla atenção e discussão no círculo de encriptação. Várias personalidades conhecidas da indústria expressaram seu apoio, considerando que este é mais um importante ponto de virada para os ativos encriptados rumo às finanças tradicionais. Algumas opiniões apontam que esta reforma irá revolucionar o investimento imobiliário tradicional, resolvendo muitos dos pontos problemáticos que existem há muito tempo no setor imobiliário, desde a simples propriedade de habitações unifamiliares até as complexas formas de investimento em imóveis comerciais.

Vale a pena mencionar que o diretor da FHFA, Pulte, é também um apoiador da encriptação. De acordo com os documentos de divulgação financeira tornados públicos em fevereiro deste ano, ele possui Bitcoin no valor entre 500 mil e 1 milhão de dólares e um valor equivalente em Solana, além de algumas ações relacionadas à encriptação.

Desde 2019, Pulte tem apoiado publicamente o Bitcoin várias vezes, tendo revelado que possui 11 Bitcoins e vê-os como uma ferramenta importante para ajudar as pessoas mais pobres do mundo, especialmente aquelas que "não têm conta bancária". Ele afirmou: "Como filantropo, espero promover a adoção generalizada da encriptação."

A implementação desta política trará, sem dúvida, impactos profundos no mercado imobiliário dos EUA e na encriptação. Embora os detalhes específicos ainda precisem ser esclarecidos, ela marca um passo importante para a entrada oficial dos ativos encriptados no sistema financeiro mainstream. À medida que a política for sendo gradualmente implementada, poderemos ver o surgimento de mais produtos e serviços financeiros inovadores, injetando nova vitalidade no mercado imobiliário.