Análise do projeto RWA imobiliário: da propriedade fragmentada à negociação em índice
Ativos do mundo real ( RWA ) tokenizados no mercado de criptomoedas não são um conceito novo, surgiram já em 2018. No entanto, devido a regulamentações inadequadas e à falta de retornos significativos, as tentativas iniciais não conseguiram ganhar escala.
Em 2022, com o aumento das taxas de juros nos Estados Unidos, os rendimentos dos títulos do governo superaram as taxas de empréstimo de stablecoins criptográficas, tornando os títulos do governo uma opção mais atraente como ativos reais (RWA). Projetos DeFi maduros e instituições financeiras tradicionais começaram a explorar RWA.
Nos últimos dois anos, surgiram alguns projetos de RWA no setor imobiliário, com o objetivo de expandir o mercado de investimentos imobiliários, oferecer produtos diversificados e reduzir as barreiras de investimento. Este artigo analisará as vantagens e desvantagens do design desses projetos e o mercado potencial, com foco principal no mercado imobiliário da América do Norte.
Métodos de tokenização imobiliária
O mercado de investimento imobiliário é vasto. Dados de março de 2023 mostram que o valor do mercado imobiliário listado na América do Norte é de 1,3 trilhões de dólares, enquanto o valor global é de 2,66 trilhões de dólares.
Os principais objetivos da tokenização de imóveis incluem: criar produtos de investimento mais diversificados e flexíveis, atrair um leque mais amplo de investidores, aumentar a liquidez e o valor dos ativos. As principais formas são:
Financiamento de propriedade fracionada
Produtos de índices imobiliários de áreas específicas
Empréstimos colateralizados com tokens imobiliários
Além disso, a tokenização também pode aumentar a transparência das propriedades e a democracia na governança.
Os Fundos de Investimento Imobiliário ( REIT ) têm semelhanças com os Ativos Reais Imobiliários (RWA), pois ambos reduzem a barreira de entrada para investimento e aumentam a liquidez. No entanto, os REITs geralmente não oferecem direitos de gestão ou propriedade, mantendo uma operação centralizada. Apesar disso, a regulamentação rigorosa e o quadro operacional dos REITs podem servir de referência para projetos de RWA.
Os projetos de RWA imobiliários geralmente têm as seguintes vantagens e desvantagens:
Vantagens:
Reduzir o limiar de investimento
Aumentar a liquidez dos ativos
Aumentar opções de investimento
Aumentar a transparência
Desvantagens:
Regulação não clara
Risco legal
Alto custo de gestão
Conflito de interesses
Os projetos específicos variam devido a diferentes métodos de gestão e produtos, e as situações operacionais reais são diversas.
Análise de Casos
RealT
A RealT foi lançada em 2019, sendo um dos primeiros projetos RWA de imóveis, focando na tokenização de propriedades residenciais nos Estados Unidos.
A RealT compra imóveis e os tokeniza legalmente, confiando a gestão a terceiros. O aluguel, após dedução de despesas, é distribuído aos detentores de tokens. A RealT é responsável pela tokenização, mas está legalmente isolada da empresa que possui o imóvel. Se a empresa incumprir, os detentores de tokens podem designar uma nova empresa de gestão.
Tomando como exemplo uma propriedade em Montgomery, com um valor total de 323.020 dólares, cada token custa 52,10 dólares, totalizando 6.200 tokens. O aluguel mensal é de 2.600 dólares, com um lucro líquido de 1.978 dólares após a dedução de 622 dólares em despesas. O rendimento anual por token é de 3,83 dólares, com uma taxa de retorno anualizada de 7,35%.
A RealT oferece 100% de tokens, sem necessidade de co-investir com os clientes. A administração cobra 8% de aluguel, e a RealT cobra 2% de taxa de tokenização. Este modelo permite que a RealT se concentre na busca de propriedades qualificadas e na tokenização.
No entanto, a propriedade descentralizada também traz desafios. Quando a participação dos investidores é muito pequena, os custos de gestão podem não ser sustentáveis. Pode haver conflitos de interesse entre a RealT e os pequenos acionistas.
Os dados mostram que cerca de 90% dos investidores da RealT investem menos de 500 dólares, 9% entre 500 e 2000 dólares, e 1% mais de 2000 dólares. Isso indica que a RealT, até certo ponto, criou um mercado de investimento imobiliário para investidores de varejo, aumentando a liquidez.
A RealT distribuiu cerca de 6 milhões de dólares em rendimentos na rede Gnosis. As taxas da plataforma são de cerca de 2,5%-3%, com uma receita de cerca de 150K-180K dólares em dois anos. Devido à não obrigatoriedade de participação nos investimentos, os lucros específicos obtidos pela RealT a partir dos rendimentos não são claros.
Em termos de estrutura empresarial, a RealT registou a entidade operacional central e a empresa-mãe de imóveis no estado de Delaware, e estabeleceu uma subsidiária para cada propriedade de investimento. Esta estrutura visa isolar os riscos financeiros e legais de cada propriedade.
Parcl
Parcl é uma plataforma DeFi que permite aos usuários negociar as variações de preço do mercado imobiliário global. A Parcl oferece ativos sintéticos relacionados ao imobiliário através de uma estrutura AMM.
A Parcl lançou um índice imobiliário regional baseado no histórico de vendas. Os investidores podem especular sobre a tendência dos preços das casas, em alta ou em baixa.
Este método evita problemas legais com transações imobiliárias reais. Embora não esteja completamente em conformidade com os padrões RWA, a Parcl recebeu investimentos de várias instituições renomadas, e merece atenção ao discutir a diversificação de produtos RWA em imóveis.
A Parcl testnet foi lançada em maio de 2022 na Solana, atualmente com um TVL de 16 milhões de dólares. No entanto, a atenção não é alta, com um volume diário de transações inferior a 10 mil dólares e menos de 50 usuários ativos por dia.
Apesar de o design do produto ser maduro e a promoção ser ativa, a Parcl ainda mantém uma quota de mercado relativamente baixa, o que pode indicar que o mercado de criptomoedas ainda não está preparado para acolher produtos de índice imobiliário.
Reinno
Empresas de criptomoedas de grande porte, como Ripple e MakerDAO, também estão explorando produtos RWA relacionados a imóveis. A Ripple anunciou o apoio a empréstimos garantidos por tokenização de propriedades, enquanto a MakerDAO se associou à Robinland para apoiar empréstimos garantidos por imóveis.
Reinno é um projeto que já parou de operar, mas seus dois produtos merecem destaque:
Serviços de empréstimo baseados em propriedades tokenizadas. Os proprietários podem submeter documentos da propriedade à Reinno, e após a aprovação, criar uma empresa SPV e um contrato inteligente de token, utilizando o token como garantia para o empréstimo.
Financiamento de hipoteca. Após adquirir uma casa com um empréstimo bancário, o usuário pode tokenizar a propriedade para financiamento, a fim de pagar o empréstimo ao banco, e depois reembolsar ao protocolo a uma taxa de juro fixa.
Reinno adota um modelo offline centralizado, apresentando riscos evidentes:
Como prestador de serviços de tokenização e não como credor, é difícil processar mutuários inadimplentes.
Não é possível impedir efetivamente o proprietário de vender a propriedade ou parar de pagar o empréstimo bancário após o empréstimo.
Esses riscos podem ser uma das razões para a interrupção das operações do projeto, no futuro, os RWA imobiliários precisarão de uma estrutura legal mais madura.
Resumo
O RWA imobiliário ainda está em uma fase inicial, com uma escala de mercado e uma base de usuários relativamente pequenas. Este campo necessita de conformidade rigorosa e de um quadro legal maduro. Alguns projetos adotam estruturas de isolamento de risco ou produtos financeiros relacionados a imóveis para reduzir riscos. No entanto, para realizar plenamente seu potencial, o progresso legislativo e a conformidade operacional são indispensáveis.
Atualmente, falta um quadro regulatório claro e consistente, e as diferentes autoridades reguladoras têm classificações variadas para os tokens, resultando em regras pouco claras. Isso ameaça os investidores potenciais e compromete a viabilidade a longo prazo da tokenização imobiliária.
Apesar disso, muitas empresas renomadas ainda estão tentando o RWA imobiliário, e alguns projetos já provaram a viabilidade preliminar. Com a melhoria do quadro legal, espera-se que o RWA imobiliário tenha um rápido desenvolvimento.
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FarmToRiches
· 08-12 20:56
Lá vem falar de RWA e especulação imobiliária novamente.
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blockBoy
· 08-12 20:44
Não fique se metendo, é só fazer as pessoas de parvas.
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ShibaOnTheRun
· 08-12 20:40
Não consigo comprar uma casa verdadeira, ainda fazer as pessoas de parvas para comprar fragmentos.
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EntryPositionAnalyst
· 08-12 20:30
Investir em imóveis também precisa ir para a blockchain.
Análise do projeto RWA imobiliário: da propriedade fragmentada à negociação de índices
Análise do projeto RWA imobiliário: da propriedade fragmentada à negociação em índice
Ativos do mundo real ( RWA ) tokenizados no mercado de criptomoedas não são um conceito novo, surgiram já em 2018. No entanto, devido a regulamentações inadequadas e à falta de retornos significativos, as tentativas iniciais não conseguiram ganhar escala.
Em 2022, com o aumento das taxas de juros nos Estados Unidos, os rendimentos dos títulos do governo superaram as taxas de empréstimo de stablecoins criptográficas, tornando os títulos do governo uma opção mais atraente como ativos reais (RWA). Projetos DeFi maduros e instituições financeiras tradicionais começaram a explorar RWA.
Nos últimos dois anos, surgiram alguns projetos de RWA no setor imobiliário, com o objetivo de expandir o mercado de investimentos imobiliários, oferecer produtos diversificados e reduzir as barreiras de investimento. Este artigo analisará as vantagens e desvantagens do design desses projetos e o mercado potencial, com foco principal no mercado imobiliário da América do Norte.
Métodos de tokenização imobiliária
O mercado de investimento imobiliário é vasto. Dados de março de 2023 mostram que o valor do mercado imobiliário listado na América do Norte é de 1,3 trilhões de dólares, enquanto o valor global é de 2,66 trilhões de dólares.
Os principais objetivos da tokenização de imóveis incluem: criar produtos de investimento mais diversificados e flexíveis, atrair um leque mais amplo de investidores, aumentar a liquidez e o valor dos ativos. As principais formas são:
Além disso, a tokenização também pode aumentar a transparência das propriedades e a democracia na governança.
Os Fundos de Investimento Imobiliário ( REIT ) têm semelhanças com os Ativos Reais Imobiliários (RWA), pois ambos reduzem a barreira de entrada para investimento e aumentam a liquidez. No entanto, os REITs geralmente não oferecem direitos de gestão ou propriedade, mantendo uma operação centralizada. Apesar disso, a regulamentação rigorosa e o quadro operacional dos REITs podem servir de referência para projetos de RWA.
Os projetos de RWA imobiliários geralmente têm as seguintes vantagens e desvantagens:
Vantagens:
Desvantagens:
Os projetos específicos variam devido a diferentes métodos de gestão e produtos, e as situações operacionais reais são diversas.
Análise de Casos
RealT
A RealT foi lançada em 2019, sendo um dos primeiros projetos RWA de imóveis, focando na tokenização de propriedades residenciais nos Estados Unidos.
A RealT compra imóveis e os tokeniza legalmente, confiando a gestão a terceiros. O aluguel, após dedução de despesas, é distribuído aos detentores de tokens. A RealT é responsável pela tokenização, mas está legalmente isolada da empresa que possui o imóvel. Se a empresa incumprir, os detentores de tokens podem designar uma nova empresa de gestão.
Tomando como exemplo uma propriedade em Montgomery, com um valor total de 323.020 dólares, cada token custa 52,10 dólares, totalizando 6.200 tokens. O aluguel mensal é de 2.600 dólares, com um lucro líquido de 1.978 dólares após a dedução de 622 dólares em despesas. O rendimento anual por token é de 3,83 dólares, com uma taxa de retorno anualizada de 7,35%.
A RealT oferece 100% de tokens, sem necessidade de co-investir com os clientes. A administração cobra 8% de aluguel, e a RealT cobra 2% de taxa de tokenização. Este modelo permite que a RealT se concentre na busca de propriedades qualificadas e na tokenização.
No entanto, a propriedade descentralizada também traz desafios. Quando a participação dos investidores é muito pequena, os custos de gestão podem não ser sustentáveis. Pode haver conflitos de interesse entre a RealT e os pequenos acionistas.
Os dados mostram que cerca de 90% dos investidores da RealT investem menos de 500 dólares, 9% entre 500 e 2000 dólares, e 1% mais de 2000 dólares. Isso indica que a RealT, até certo ponto, criou um mercado de investimento imobiliário para investidores de varejo, aumentando a liquidez.
A RealT distribuiu cerca de 6 milhões de dólares em rendimentos na rede Gnosis. As taxas da plataforma são de cerca de 2,5%-3%, com uma receita de cerca de 150K-180K dólares em dois anos. Devido à não obrigatoriedade de participação nos investimentos, os lucros específicos obtidos pela RealT a partir dos rendimentos não são claros.
Em termos de estrutura empresarial, a RealT registou a entidade operacional central e a empresa-mãe de imóveis no estado de Delaware, e estabeleceu uma subsidiária para cada propriedade de investimento. Esta estrutura visa isolar os riscos financeiros e legais de cada propriedade.
Parcl
Parcl é uma plataforma DeFi que permite aos usuários negociar as variações de preço do mercado imobiliário global. A Parcl oferece ativos sintéticos relacionados ao imobiliário através de uma estrutura AMM.
A Parcl lançou um índice imobiliário regional baseado no histórico de vendas. Os investidores podem especular sobre a tendência dos preços das casas, em alta ou em baixa.
Este método evita problemas legais com transações imobiliárias reais. Embora não esteja completamente em conformidade com os padrões RWA, a Parcl recebeu investimentos de várias instituições renomadas, e merece atenção ao discutir a diversificação de produtos RWA em imóveis.
A Parcl testnet foi lançada em maio de 2022 na Solana, atualmente com um TVL de 16 milhões de dólares. No entanto, a atenção não é alta, com um volume diário de transações inferior a 10 mil dólares e menos de 50 usuários ativos por dia.
Apesar de o design do produto ser maduro e a promoção ser ativa, a Parcl ainda mantém uma quota de mercado relativamente baixa, o que pode indicar que o mercado de criptomoedas ainda não está preparado para acolher produtos de índice imobiliário.
Reinno
Empresas de criptomoedas de grande porte, como Ripple e MakerDAO, também estão explorando produtos RWA relacionados a imóveis. A Ripple anunciou o apoio a empréstimos garantidos por tokenização de propriedades, enquanto a MakerDAO se associou à Robinland para apoiar empréstimos garantidos por imóveis.
Reinno é um projeto que já parou de operar, mas seus dois produtos merecem destaque:
Serviços de empréstimo baseados em propriedades tokenizadas. Os proprietários podem submeter documentos da propriedade à Reinno, e após a aprovação, criar uma empresa SPV e um contrato inteligente de token, utilizando o token como garantia para o empréstimo.
Financiamento de hipoteca. Após adquirir uma casa com um empréstimo bancário, o usuário pode tokenizar a propriedade para financiamento, a fim de pagar o empréstimo ao banco, e depois reembolsar ao protocolo a uma taxa de juro fixa.
Reinno adota um modelo offline centralizado, apresentando riscos evidentes:
Esses riscos podem ser uma das razões para a interrupção das operações do projeto, no futuro, os RWA imobiliários precisarão de uma estrutura legal mais madura.
Resumo
O RWA imobiliário ainda está em uma fase inicial, com uma escala de mercado e uma base de usuários relativamente pequenas. Este campo necessita de conformidade rigorosa e de um quadro legal maduro. Alguns projetos adotam estruturas de isolamento de risco ou produtos financeiros relacionados a imóveis para reduzir riscos. No entanto, para realizar plenamente seu potencial, o progresso legislativo e a conformidade operacional são indispensáveis.
Atualmente, falta um quadro regulatório claro e consistente, e as diferentes autoridades reguladoras têm classificações variadas para os tokens, resultando em regras pouco claras. Isso ameaça os investidores potenciais e compromete a viabilidade a longo prazo da tokenização imobiliária.
Apesar disso, muitas empresas renomadas ainda estão tentando o RWA imobiliário, e alguns projetos já provaram a viabilidade preliminar. Com a melhoria do quadro legal, espera-se que o RWA imobiliário tenha um rápido desenvolvimento.