Вступ до токенізації нерухомості

Ласкаво просимо в майбутнє нерухомості, де технології відкривають нові можливості та трансформують концепцію власності на нерухомість. Токенізація нерухомості є зіркою шоу в цей революційний період.

Нерухомість, глобальна ринкова вартість якої становить 3976,18 мільярда доларів, традиційно була майданчиком для надбагатих людей, інституційних інвесторів або корпорацій. чому Тому що володіння нерухомістю, особливо високою вартістю, іноді вимагає великих ресурсів, не кажучи вже про значні транзакційні витрати, пов’язані з купівлею та продажем цих активів. Але токенізація — це нова техніка, яка змінює цю картину.

Простіше кажучи, токенізація нерухомості — це процес перетворення вартості активів нерухомості в цифрові токени на блокчейні. Ці токени представляють власність разом із усіма її правами та обов’язками. Це означає, що якщо ви володієте маркером нерухомості, ви маєте претензії на базове майно, а також будь-які пов’язані з ним прибутки чи збитки. Тепер ви можете подумати, що можуть означати ці токени? Вони можуть позначати різні форми власності, в тому числі:

1. Часткова власність на майно

2. Повна власність на майно

3. Частка акціонерного капіталу суб’єкта господарювання, який контролює майно

4. Відсотки по боргу, забезпеченому майном

5. Право на участь у прибутках від власності

Принадність токенізації полягає в тому, що вона надає можливість часткового володіння, що дозволяє дрібним інвесторам брати участь в інвестиціях у нерухомість. Уявіть собі, що ви володієте шматочком чудового хмарочоса або чудовою нерухомістю на березі моря, не витрачаючи гроші. Завдяки токенізації це вже не марна мрія, а реальність.

Основою токенізації нерухомості є блокчейн. Ця децентралізована цифрова книга записує та перевіряє всі транзакції токенів, забезпечуючи їх безпеку, прозорість і незмінність. Принадність цієї технології полягає в тому, що вона дозволяє миттєво синхронізувати дані про право власності на об’єкт нерухомості та транзакції в мережі учасників. Це дає численні переваги, такі як підвищення ефективності та оптимізації, висока прозорість і зменшення можливостей людських помилок або неправомірної поведінки.

Переваги токенізації активів нерухомості

Токенізація нерухомості — це не просто інноваційна концепція; це трансформаційний підхід, який робить інвестиції в нерухомість більш доступними, ефективними та безпечними. Цей підхід є вигідним як для емітентів, так і для інвесторів, приносячи прозорість і зручність у галузь, яка традиційно була непрозорою та складною. Давайте детальніше розглянемо ці переваги:

Часткова власність

Одним із найбільш революційних аспектів токенізації нерухомості є, безсумнівно, часткова власність. Цінні властивості можна розділити на численні токени, кожен з яких представляє мізерну частку від загальної вартості власності. Така фрагментація активів дозволяє дрібним інвесторам приєднуватися до ринків нерухомості, які раніше були доступні виключно для заможних осіб або організацій. Це просто робить інвестиції в нерухомість більш доступними.

Покращена ліквідність

Нерухомість зазвичай розглядається як клас неліквідних активів; продаж будинку може зайняти місяці, якщо не роки. З іншого боку, токенізація змінює це, надаючи ліквідність нерухомості. Токени можна торгувати майже миттєво за помірну плату на біржах цифрових цінних паперів або торгових системах, що робить актив значно більш ліквідним.

Нижчі транзакційні витрати

Операції з нерухомістю можуть бути складними та дорогими із залученням кількох посередників, таких як брокери, юристи та банки. Токенізація спрощує цей процес, використовуючи блокчейн і смарт-контракти для автоматизації багатьох частин транзакції, усуваючи потребу в посередниках і мінімізуючи пов’язані з цим витрати.

Демократизація та глобальний доступ інвесторів

Токенізація знижує бар’єр входу для роздрібних інвесторів, полегшуючи їм пряме інвестування в активи нерухомості. Незалежно від географічного розташування будь-хто, хто має підключення до Інтернету, може купувати, продавати або торгувати маркерами нерухомості. Ця глобальна доступність може залучити більшу кількість потенційних інвесторів, потенційно підвищуючи вартість нерухомості.

Прозорість

Токенізація забезпечує безпрецедентну прозорість операцій з нерухомістю. Усі транзакції з використанням токенів реєструються в блокчейні, забезпечуючи незмінний, відстежуваний запис власності на активи, який може спостерігати будь-хто в будь-який час. Такий рівень прозорості може зменшити суперечки та шахрайство.

[@Junokoh: діаграма або інфографіка, що демонструє ці переваги вище]

Це лише невелика частина численних переваг токенізації нерухомості. Він трансформує інвестиції в нерухомість, роблячи їх більш доступними, ефективними та прозорими. Але як працює процес токенізації та які типи токенів існують? У наступному розділі ми розглянемо ці проблеми.

Процес токенізації та типи токенів

Токенізація нерухомості може здатися складною, але насправді це досить простий процес. Щоб краще це зрозуміти, розглянемо практичний приклад.

Приклад токенізації нерухомості

Уявіть собі гарний житловий будинок у великому місті вартістю 10 мільйонів доларів. Ця будівля належить компанії, структурованій як ТОВ, і єдиною метою цього ТОВ є володіння багатоквартирним будинком.

Тепер право власності на це LLC токенізовано в 1 мільйон токенів, причому кожен токен коштує 10 доларів США та становить одну мільйонну частку LLC. Як інвестор, якщо ви купуєте один із цих токенів за 10 доларів, ви фактично володієте однією мільйонною частиною основного житлового будинку.

Якщо майно буде продано, ви отримаєте одну мільйонну частину ціни продажу. Якщо будівля приносить дохід від оренди, ви заробите одну мільйонну частину чистого грошового потоку. Подібним чином, якщо майно знецінюється, ви можете вимагати одну мільйонну частину цієї амортизаційної вартості на свої податки. Якщо вартість будівлі з часом зросте, ціна токена також зросте. Після певного періоду утримання ви можете продати або обміняти цей токен з іншими відповідними інвесторами.

Токенізація нерухомості проти часткового володіння

Хоча токенізація нерухомості та часткове володіння мають деякі паралелі, токенізація на основі блокчейна має значні переваги перед традиційним частковим володінням. Він поєднує найкращі аспекти інвестиційних фондів нерухомості (REIT) і краудсорсингу, усуваючи деякі їхні недоліки.

Хоча REITs публічно торгуються, інколи їх створення складне, дороге та займає багато часу. Крім того, інвестори REIT мають доступ до цілих портфелів нерухомості, а не до окремих об’єктів. З іншого боку, токенізація дозволяє інвесторам інвестувати в окремі властивості, надаючи їм більше контролю над своїми інвестиціями.

Типи токенів: пропозиції токенів безпеки та незамінні токени

Пропозиції маркерів безпеки (STO)

STO — це особливий тип токенів криптовалюти. Їх часто порівнюють з електронною версією класичних цінних паперів. Це тому, що, як і традиційні цінні папери, вони надають права власності. У контексті нерухомості ці права можуть включати частку прибутку, права голосу або частку у вартості власності. STO є взаємозамінними, тобто кожен маркер ідентичний кожному іншому маркеру; вони взаємозамінні, як долари чи біткойни, і на них поширюється дія федеральних законів, що регулюють цінні папери. Це означає, що вони повинні дотримуватися правил, які захищають інвесторів. Ці правила вимагають детальних документів для розкриття інформації, які часто включають перевірені фінансові звіти, детальний бізнес-план і перелік ризиків.

У сфері нерухомості STO дають можливість інвесторам купувати акції власності та отримувати прибуток на основі ефективності власності. Це може відкрити можливості для осіб, які, можливо, раніше не могли дозволити собі інвестувати в нерухомість.

Докладніше: Що таке пропозиція маркерів безпеки (STO)?

Незамінні токени (NFT)

З іншого боку, NFT є унікальним активом або товаром у блокчейні. Це єдині в своєму роді токени, які можна відрізнити один від одного. Це робить їх ідеальним інструментом для токенізації нерухомості, оскільки кожна властивість унікальна. На відміну від STO, кожен NFT має окрему інформацію або атрибути, які роблять його унікальним і, отже, не взаємозамінним з іншими токенами. Ось чому NFT можуть представляти право власності на унікальний, матеріальний об’єкт, як-от конкретну нерухомість.

NFT також створюють можливість токенізації певних частин власності. Наприклад, якщо ви володієте багатоквартирним будинком, ви можете токенізувати кожну квартиру як окремий NFT, що дозволить інвесторам купувати та продавати окремі квартири у вашому будинку. Але важливо пам’ятати, що те, чи вважаються NFT цінними паперами, залежить від їх конкретної структури та використання. Деякі NFT можуть відповідати визначенню безпеки, і тому на них поширюватимуться ті ж правила, що й на STO.

Докладніше: Що таке NFT?

Потенційні недоліки токенізації нерухомості

Як і все, не тільки переваги, але хоча токенізація пропонує численні переваги, важливо враховувати деякі потенційні недоліки:

1. Знижений контроль: токенізація автоматизує багато процесів, що може бентежити спонсорів, які віддають перевагу повному контролю.

2. Менша лояльність інвесторів: завдяки можливості легко торгувати токенами спонсори можуть хвилюватися про втрату стабільної бази інвесторів.

3. Більше інвесторів для управління: токенізація може призвести до більшої кількості інвесторів для управління, вимагаючи іншого підходу до спілкування.

4. Потреба в суворішому контролі конфіденційності: спонсори повинні забезпечити суворий контроль над інформацією, що надається інвесторам і вторинному ринку.
   Незважаючи на ці потенційні проблеми та ризики, переваги токенізації нерухомості часто переважують недоліки, особливо коли спонсори використовують можливості платформи токенізації.

Реальні приклади токенізованої нерухомості

Технологія блокчейну вже почала революціонізувати індустрію нерухомості, у світі з’являються численні реальні приклади токенізованих властивостей. Ось кілька прикладів, які демонструють різноманітний потенціал цієї технології:

1. Курорт St. Regis Aspen, США
   Резорт St. Regis Aspen у Колорадо, Сполучені Штати, був одним із перших відомих об’єктів, які були токенізовані на блокчейні у 2018 році. Власники преміум-готелю вирішили запропонувати токени нерухомості, що відображають часткове володіння майном. Вони залучили 18 мільйонів доларів, продавши токени вартістю 1 долар, які представляють частку інвестиційного трасту в нерухомість (REIT). Це був переломний момент для токенізації нерухомості, продемонструвавши світові можливість демократизації доступу до інвестицій у розкішну нерухомість.
   
2. Бурдж Халіфа, Дубай
   Найвища будівля у світі, Бурдж-Халіфа в Дубаї, також служить гіпотетичним прикладом токенізації нерухомості. Щоб продемонструвати потенціал технології блокчейн у бізнесі нерухомості, у 2019 році блокчейн-компанія запропонувала токенізувати Burj Khalifa. Хоча він ще не реалізований, цей приклад демонструє широту та розмір атрибутів, які можна буде токенізувати в майбутньому.
   

3. Emaar Properties, Дубай
   В іншому прикладі з реального світу в Дубаї Emaar Properties, гігант нерухомості, що стоїть за Бурдж Халіфа, оголосив про плани в 2019 році запустити токенізовану платформу нерухомості. Компанія прагне використовувати технологію блокчейну, щоб запропонувати клієнтам можливість інвестувати в першокласну нерухомість за допомогою цифрового токена.

4. Пілотний проект Propy, Україна
   У 2017 році блокчейн-стартап Propy провів пілотний проект у співпраці з Українським агентством з питань електронного урядування. Вони успішно провели першу в історії країни операцію з нерухомістю на блокчейні, ознаменувавши важливу віху в токенізації нерухомості.
   

5. Платформа RealT, США
   Нарешті, варто згадати RealT, піонерську платформу у світі токенізації нерухомості. RealT надає платформу для купівлі та продажу токенізованої нерухомості в Сполучених Штатах. Завдяки RealT інвестори по всьому світу можуть придбати ринок нерухомості США через повністю сумісне, часткове, токенізоване володіння. Ця інноваційна платформа спрощує доступ до можливостей інвестування в нерухомість, відкриваючи традиційно ексклюзивний ринок для набагато ширшої аудиторії.
   
6. Homebase (на Solana)
   Стартап, співзасновником якого є колишній співробітник Google Домінго Валадез, токенізував свою першу орендовану нерухомість для однієї сім’ї в блокчейні Solana. Майно, розташоване в Макаллені, штат Техас, було оцінено в 235 000 доларів, але токенізація зібрала 246 800 доларів приблизно за два тижні. З 38 інвесторів, які взяли участь, 30 були неакредитованими, а мінімальна інвестиція, повідомлена SEC, становила 500 доларів США. Початковий власник зберіг 80% акцій, Homebase отримав 1%, а інвестори тримали решту 19%, представлену NFT. Homebase вже працює над своєю другою токенізованою пропозицією

Джерело: інвестори в нерухомість купують будинок Solana NFT за 246 800 доларів

Це лише кілька прикладів токенізації нерухомості в дії. Вони ілюструють потенціал технології для демократизації доступу до інвестицій у нерухомість, підвищення ліквідності та спрощення операцій. Майбутнє нерухомості полягає в таких інноваційних застосуваннях технологій, і токенізація є лідером.