不動産トークン化入門

テクノロジーが新しい機会を開き、不動産所有権の概念を変革する不動産の未来へようこそ。 不動産のトークン化は、この革命的な時代のショーのスターです。

世界市場価値が39,761億8,000万ドルの不動産は、伝統的に超富裕層、機関投資家、または企業の遊び場でした。 なぜでしょうか。 不動産、特に高価値不動産を所有するには、これらの資産の売買に関連する多額の取引費用は言うまでもなく、多額のリソースが必要になることがあるためです。 しかし、トークン化は、この状況を変えている新しい手法です。

簡単に言えば、不動産トークン化は、不動産資産の価値をブロックチェーン上のデジタルトークンに変換するプロセスです。 これらのトークンは、そのすべての権利と義務とともに財産を表します。 これは、不動産トークンを所有している場合、基礎となる資産と関連する利益または損失に対する請求権があることを意味します。 さて、あなたは考えているかもしれません、これらのトークンは何を表すことができますか? それらは、次のようなさまざまな形態の所有権を示すことができます。

1. 不動産の部分所有権

2. プロパティの完全な所有権

3. 不動産を支配する事業体の持分

4. 財産担保債務の利息

5. 不動産の利益を共有する権利

トークン化の美しさは、それが提供する分割所有権のオプションであり、小規模投資家が不動産投資に参加できるようにします。 壮大な超高層ビルや素敵なビーチサイドの物件を、銀行を壊すことなく所有することを想像してみてください。 トークン化により、これはもはや夢物語ではなく現実です。

不動産トークン化の基盤はブロックチェーンです。 この分散型デジタル台帳は、すべてのトークントランザクションを記録および検証し、セキュリティ、透明性、および不変性を保証します。 このテクノロジーの利点は、参加者のネットワーク全体で不動産資産の所有権と取引データを瞬時に同期できることです。 これにより、効率と最適化の向上、高い透明性、人為的ミスや不正行為の余地の縮小など、多くのメリットがもたらされます。

不動産資産をトークン化する利点

不動産のトークン化は単なる革新的な概念ではありません。これは、不動産投資をよりアクセスしやすく、効率的で、安全にする変革的なアプローチです。 このアプローチは、発行者と投資家の両方にとって有益であり、伝統的に不透明で複雑であった業界に透明性と利便性をもたらします。 これらの利点をさらに詳しく見ていきましょう。

分割所有権

不動産トークン化の最も革新的な側面の1つは、間違いなく部分的な所有権です。 価値の高いプロパティは多数のトークンに分割でき、それぞれがプロパティの合計値のごく一部を表します。 この資産の断片化により、小規模投資家は、以前は裕福な個人や組織しか利用できなかった不動産市場に参加することができます。 それは単に不動産投資をより利用しやすくします。

流動性の向上

不動産は一般的に非流動資産クラスと見なされてきました。家の売却には、数年ではないにしても数か月かかる場合があります。 一方、トークン化は、不動産に流動性を導入することでこれを変えています。 トークンは、デジタル証券取引所または取引システムで適度な手数料でほぼ瞬時に取引できるため、資産はかなり流動性が高くなります。

取引コストの削減

不動産取引は複雑で費用がかかる可能性があり、ブローカー、弁護士、銀行などのいくつかの仲介業者が関与します。 トークン化は、ブロックチェーンとスマートコントラクトを採用してトランザクションの多くの部分を自動化し、仲介者の必要性を排除し、関連する費用を最小限に抑えることにより、このプロセスを合理化します。

民主化とグローバル投資家アクセス

トークン化により、個人投資家の参入障壁が下がり、不動産資産に直接投資しやすくなります。 地理的な場所に関係なく、インターネットに接続している人なら誰でも不動産トークンを購入、販売、または取引できます。 このグローバルなアクセシビリティは、潜在的な投資家のより多くのプールを引き付け、潜在的に不動産価値を押し上げる可能性があります。

透明性

トークン化は、不動産取引に前例のない透明性をもたらします。 トークンを含むすべてのトランザクションはブロックチェーンに記録され、いつでも誰でも観察できる資産所有権の不変で追跡可能な記録を提供します。 このレベルの透明性により、不審請求の申請や不正行為を軽減できます。

[@Junokoh:上記のこれらの利点を視覚化したチャートまたはインフォグラフィック]

これらは、不動産トークン化の多くの利点のほんの一握りです。 不動産投資をよりアクセスしやすく、効率的で、透明にすることで、不動産投資を変革しています。 しかし、トークン化プロセスはどのように機能し、どのような種類のトークンがありますか? 次のセクションでは、これらの問題について説明します。

トークン化プロセスとトークンの種類

不動産のトークン化は複雑に聞こえるかもしれませんが、実際にはかなり簡単なプロセスです。 それをよりよく理解するために、実用的な例を考えてみましょう。

不動産トークン化の例

大都市にある1,000万ドル相当の美しいアパートを想像してみてください。 この建物はLLCとして構成された会社が所有しており、このLLCの唯一の目的はアパートの建物を所有することです。

現在、このLLCの所有権は100万トークンにトークン化されており、各トークンは10ドルの価値があり、LLCの100万分の1に相当します。 投資家として、これらのトークンの1つを10ドルで購入すると、基礎となるアパートの建物の100万分の1を事実上所有できます。

不動産が売却された場合、販売価格の100万分の1を受け取ります。 建物が賃貸収入を生み出す場合、純キャッシュフローの100万分の1を獲得できます。 同様に、不動産の価値が下落した場合、その減価償却額の100万分の1を税金で請求できます。 建物の価値が時間の経過とともに上昇すると、トークンの価格も上昇します。 特定の保有期間の後、このトークンを他の適格投資家と自由に販売または取引できます。

不動産のトークン化と部分所有権

不動産のトークン化と部分所有権にはいくつかの類似点がありますが、ブロックチェーンベースのトークン化には、従来の部分所有権に比べて大きな利点があります。 不動産投資信託(REIT)とクラウドソーシングの優れた側面を組み合わせ、いくつかの欠点を取り除きます。

REITは上場していますが、設立が複雑で費用がかかり、時間がかかる場合があります。 さらに、REITの投資家は、特定の不動産ではなく、不動産ポートフォリオ全体にエクスポージャーを持っています。 一方、トークン化により、投資家は個々の不動産に投資できるため、投資をより細かく制御できます。

トークンの種類:セキュリティトークンオファリングと非代替トークン

セキュリティ トークン オファリング (STO)

STOは、特定のタイプの暗号通貨トークンです。 彼らはしばしば古典的な証券の電子版に例えられます。 これは、従来の証券と同様に、所有権を付与するためです。 不動産の文脈では、これらの権利には、利益の一部、議決権、または不動産の価値の株式が含まれる可能性があります。 STOは代替可能であり、各トークンは他のすべてのトークンと同一です。それらはドルやビットコインのように交換可能であり、証券を管理する連邦法の対象となります。 これは、投資家を保護する規制を遵守しなければならないことを意味します。 これらの規制では、多くの場合、監査済みの財務、詳細な事業計画、およびリスクのリストを含む詳細な開示文書が必要です。

不動産では、STOにより、投資家は不動産の株式を購入し、不動産のパフォーマンスに基づいて収益を得ることができます。 これは、以前は不動産に投資する余裕がなかったかもしれない個人に機会を開くことができます。

続きを読む: セキュリティトークンオファリング(STO)とは何ですか?

非代替トークン(NFT)

一方、NFTは、ブロックチェーン上のユニークな資産または商品を表します。 それらは互いに区別できるユニークなトークンです。 これにより、各プロパティが一意であるため、不動産プロパティをトークン化するための完璧なツールになります。 STOとは異なり、各NFTには固有の情報または属性があるため、他のトークンと互換性がありません。 これが、NFTが特定の不動産物件のようなユニークで有形のアイテムの所有権を表すことができる理由です。

NFTは、プロパティの特定の部分をトークン化する可能性も生み出します。 たとえば、アパートの建物を所有している場合、各アパートを個別のNFTとしてトークン化して、投資家が建物内の個々のアパートを売買できるようにすることができます。 ただし、NFTが証券と見なされるかどうかは、NFTの特定の構造と用途に依存する可能性があることを覚えておくことが重要です。 一部のNFTはセキュリティの定義を満たしている場合があるため、STOと同じ規制の対象となります。

続きを読む: NFTとは何ですか?

不動産トークン化の潜在的な欠点

すべてのように、利点だけでなく、トークン化には多くの利点がありますが、いくつかの潜在的な欠点を考慮することが重要です。

1. 制御の削減:トークン化は多くのプロセスを自動化しますが、完全な制御を好むスポンサーにとっては当惑する可能性があります。

2. 投資家の忠誠心の低下:トークンを簡単に取引できるため、スポンサーは安定した投資家基盤を失うことを心配するかもしれません。

3. 管理する投資家の増加:トークン化により、管理する投資家の数が増える可能性があり、別のコミュニケーションアプローチが必要になります。

4. より厳格なプライバシー管理の必要性:スポンサーは、投資家や流通市場に公開される情報を厳格に管理する必要があります。
   これらの潜在的な課題とリスクにもかかわらず、特にスポンサーがトークン化プラットフォームの機能を活用する場合、不動産トークン化の利点は欠点を上回ることがよくあります。

トークン化された不動産の実際の例

ブロックチェーン技術はすでに不動産業界に革命を起こし始めており、トークン化された不動産の実例が世界中に数多く出現しています。 このテクノロジの多様な可能性を示すいくつかの例を次に示します。

1. ザ セント レジス アスペン リゾート, アメリカ
   米国コロラド州のセントレジスアスペンリゾートは、2018年にブロックチェーンでトークン化された最初の注目を集める物件の1つでした。 プレミアムホテルの所有者は、不動産の部分所有権を反映した不動産トークンを提供することを選択しました。 彼らは、単一資産の不動産投資信託(REIT)のシェアを表す1ドルのトークンを販売することにより、1800万ドルを調達しました。 これは不動産トークン化の分水嶺の瞬間であり、高級不動産投資へのアクセスを民主化する可能性を世界に示した。
   
2. ザ ブルジュ ハリファ ドバイ
   世界で最も高いビルであるドバイのブルジュハリファは、不動産トークン化の架空の例としても機能します。 不動産ビジネスにおけるブロックチェーン技術の可能性を実証するために、ブロックチェーン会社は2019年にブルジュハリファをトークン化することを提案しました。 まだ実装されていませんが、この例は、将来トークン化される可能性のある属性の幅とサイズを示しています。
   

3. エマール プロパティーズ (ドバイ)
   ドバイの別の実例では、ブルジュハリファの背後にある不動産大手であるエマールプロパティが、2019年にトークン化された不動産プラットフォームを立ち上げる計画を発表しました。 同社は、ブロックチェーン技術を活用して、デジタルトークンを使用してプライム物件に投資する機会を顧客に提供することを目指しています。

4. Propyのパイロットプロジェクト、ウクライナ
   2017年、ブロックチェーンのスタートアップPropyは、ウクライナの電子ガバナンス庁と共同でパイロットプロジェクトを実施しました。 彼らはブロックチェーン上で国内初の不動産取引を成功裏に実施し、不動産トークン化の重要なマイルストーンをマークしました。
   

5. リアルTプラットフォーム、米国
   最後に、不動産トークン化の世界の先駆的なプラットフォームであるRealTについて言及する価値があります。 RealTは、米国でトークン化された不動産を売買するためのプラットフォームを提供します。 RealTを使用すると、世界中の投資家は、完全に準拠した、分割されたトークン化された所有権を通じて、米国の不動産市場に参入できます。 この革新的なプラットフォームは、不動産投資の機会へのアクセスを簡素化し、従来の独占的な市場をはるかに幅広い視聴者に開放します。
   
6. ホームベース(ソラナ)
   元Googleの従業員であるドミンゴ・ヴァラデスが共同設立したスタートアップは、ソラナブロックチェーンで最初の一戸建て賃貸物件をトークン化しました。 テキサス州マッカレンにあるこの物件は235,000ドルと評価されていましたが、トークン化により約2週間で246,800ドルが調達されました。 参加した38人の投資家のうち、30人は認定されておらず、SECに報告された最低投資額は500ドルでした。 元の所有者は80%の株式を保持し、Homebaseは1%の持分を取得し、投資家はNFTに代表される残りの19%を保有しました。 Homebaseはすでに2番目のトークン化された製品に取り組んでいます

出典: 不動産投資家がソラナNFTホームを246,800ドルで購入

これらは、実際の不動産トークン化のほんの一例です。 これらは、不動産投資へのアクセスを民主化し、流動性を高め、取引を合理化するテクノロジーの可能性を示しています。 不動産の未来は、このような革新的なテクノロジーのアプリケーションにあり、トークン化が主導権を握っています。