Введение в токенизацию недвижимости

Добро пожаловать в будущее недвижимости, где технологии открывают новые возможности и трансформируют концепцию владения недвижимостью. Токенизация недвижимости - звезда шоу в этот революционный период.

Недвижимость, мировая рыночная стоимость которой составляет 3976,18 млрд. долларов, традиционно была игровой площадкой для сверхсостоятельных людей, институциональных инвесторов или корпораций. Почему? Потому что владение недвижимостью, особенно дорогостоящей, иногда требует больших средств, не говоря уже о значительных транзакционных издержках, связанных с покупкой и продажей этих активов. Но токенизация - это новая техника, которая меняет эту картину.

Проще говоря, токенизация недвижимости - это процесс преобразования стоимости активов недвижимости в цифровые токены на блокчейне. Эти токены представляют собственность вместе со всеми ее правами и обязанностями. Это означает, что если Вы владеете токеном недвижимости, то у Вас есть право требования на лежащую в его основе недвижимость, а также на любые связанные с ней прибыли или убытки. Теперь, возможно, Вы думаете, что же могут представлять собой эти жетоны? Они могут обозначать различные формы собственности, включая:

1. Дробное владение недвижимостью

2. Полное владение недвижимостью

3. Доля участия в предприятии, контролирующем собственность

4. Проценты по долгу, обеспеченному имуществом

5. Право на участие в прибылях от собственности

Прелесть токенизации заключается в возможности дробного владения, которую она предоставляет, позволяя мелким инвесторам участвовать в инвестировании в недвижимость. Представьте себе, что Вы владеете частью великолепного небоскреба или прекрасным участком на берегу моря, не имея при этом необходимости разорять банк. Благодаря токенизации это уже не несбыточная мечта, а реальность.

Основой токенизации недвижимости является блокчейн. Эта децентрализованная цифровая книга регистрирует и проверяет все транзакции с токенами, обеспечивая их безопасность, прозрачность и неизменяемость. Прелесть этой технологии заключается в том, что она позволяет мгновенно синхронизировать данные о владении объектом недвижимости и транзакциях в сети участников. Это дает многочисленные преимущества, такие как повышение эффективности и оптимизации, высокая прозрачность и уменьшение возможностей для человеческих ошибок или неправомерных действий.

Преимущества токенизации активов недвижимости

Токенизация недвижимости - это не просто инновационная концепция; это преобразующий подход, который делает инвестирование в недвижимость более доступным, эффективным и безопасным. Такой подход выгоден как эмитентам, так и инвесторам, привнося прозрачность и удобство в отрасль, которая традиционно была непрозрачной и сложной. Давайте углубимся в эти преимущества:

Дробное владение

Одним из наиболее революционных аспектов токенизации недвижимости, несомненно, является фракционное владение. Недвижимость с высокой стоимостью может быть разделена на множество токенов, каждый из которых представляет собой мизерную долю от общей стоимости недвижимости. Такая фрагментация активов позволяет мелким инвесторам присоединиться к рынкам недвижимости, которые раньше были доступны исключительно состоятельным людям или организациям. Это просто делает инвестирование в недвижимость более доступным.

Повышенная ликвидность

Недвижимость обычно рассматривается как неликвидный класс активов; продажа дома может занять месяцы, а то и годы. Токенизация, с другой стороны, меняет ситуацию, привнося ликвидность в недвижимость. Токены могут практически мгновенно обмениваться за умеренную плату на цифровых биржах ценных бумаг или в торговых системах, что делает актив значительно более ликвидным.

Снижение транзакционных издержек

Сделки с недвижимостью могут быть сложными и дорогостоящими, в них участвуют несколько посредников, таких как брокеры, юристы и банки. Токенизация упрощает этот процесс, используя блокчейн и смарт-контракты для автоматизации многих частей транзакции, устраняя необходимость в посредниках и минимизируя сопутствующие расходы.

Демократизация и глобальный доступ инвесторов

Токенизация снижает барьер входа для розничных инвесторов, облегчая им прямые инвестиции в активы недвижимости. Независимо от географического положения, любой человек, имеющий подключение к Интернету, может покупать, продавать или торговать токенами недвижимости. Такая глобальная доступность может привлечь больший круг потенциальных инвесторов, что потенциально приведет к росту стоимости недвижимости.

Прозрачность

Токенизация привносит беспрецедентную прозрачность в сделки с недвижимостью. Все транзакции с токенами записываются в блокчейн, обеспечивая неизменяемую, отслеживаемую запись владения активами, которая доступна любому и в любое время. Такой уровень прозрачности может уменьшить количество споров и мошенничества.

[@Junokoh: Диаграмма или инфографика, визуализирующая эти преимущества, приведенные выше].

Это лишь немногие из многочисленных преимуществ токенизации недвижимости. Она преобразует инвестирование в недвижимость, делая его более доступным, эффективным и прозрачным. Но как происходит процесс токенизации, и какие виды токенов существуют? В следующем разделе мы рассмотрим эти вопросы.

Процесс токенизации и типы токенов

Токенизация недвижимости может показаться сложной, но на самом деле это довольно простой процесс. Чтобы лучше понять это, давайте рассмотрим практический пример.

Пример токенизации недвижимости

Представьте себе прекрасный многоквартирный дом в большом городе, стоимостью 10 млн. долларов. Это здание принадлежит компании, структурированной как ООО, и единственной целью этого ООО является владение многоквартирным домом.

Теперь собственность на эту ООО токенизируется в 1 млн. токенов, каждый из которых стоит $10 и представляет собой одну миллионную долю ООО. Как инвестор, если Вы купите один из этих токенов за $10, Вы фактически станете владельцем одной миллионной доли базового жилого дома.

Если собственность будет продана, Вы получите одну миллионную часть от цены продажи. Если здание приносит доход от сдачи в аренду, Вы будете получать одну миллионную часть чистого денежного потока. Аналогичным образом, если имущество обесценивается, Вы можете заявить в налоговых декларациях одну миллионную часть этой амортизационной стоимости. Если стоимость здания со временем повысится, цена токена также возрастет. После определенного периода владения Вы можете свободно продавать или обменивать этот токен с другими инвесторами, имеющими на это право.

Токенизация недвижимости в сравнении с дробным владением

Хотя токенизация недвижимости и дробное владение имеют некоторые параллели, токенизация на основе блокчейна имеет существенные преимущества перед традиционным дробным владением. Он сочетает в себе лучшие стороны инвестиционных трастов недвижимости (REIT) и краудсорсинга, устраняя при этом некоторые из их недостатков.

Несмотря на то, что REIT являются публично торгуемыми, их создание иногда бывает сложным, дорогостоящим и требует много времени. Более того, инвесторы в REIT имеют возможность работать с целыми портфелями недвижимости, а не с конкретными объектами. Токенизация, с другой стороны, позволяет инвесторам вкладывать средства в отдельные объекты недвижимости, что дает им больше контроля над своими инвестициями.

Типы токенов: Предложения защитных токенов в сравнении с предложениями нефункционирующих токенов

Предложения токенов безопасности (STO)

STO - это особый тип криптовалютных токенов. Их часто сравнивают с электронной версией классических ценных бумаг. Это потому, что, как и традиционные ценные бумаги, они предоставляют права собственности. В контексте недвижимости эти права могут включать долю прибыли, право голоса или долю в стоимости имущества. STO являются взаимозаменяемыми, т.е. каждый токен идентичен любому другому токену; они взаимозаменяемы, как доллары или биткоины, и на них распространяются федеральные законы, регулирующие ценные бумаги. Это означает, что они должны соблюдать правила, защищающие инвесторов. Эти правила требуют подробного раскрытия информации, часто включающего аудированные финансовые показатели, подробный бизнес-план и перечень рисков.

В сфере недвижимости STO позволяют инвесторам приобретать доли в объекте недвижимости и получать доход, основанный на результатах деятельности объекта. Это может открыть возможности для людей, которые раньше, возможно, не могли позволить себе инвестировать в недвижимость.

Подробнее: Что такое предложение токенов безопасности (STO)?

Несъемные токены (НСТ)

С другой стороны, НФТ представляют собой уникальный актив или товар в блокчейне. Это единственные в своем роде жетоны, которые можно отличить друг от друга. Это делает их идеальным инструментом для токенизации объектов недвижимости, поскольку каждый объект уникален. В отличие от STO, каждый NFT обладает отдельной информацией или атрибутами, которые делают его уникальным и, следовательно, не взаимозаменяемым с другими токенами. Именно поэтому НФТ могут представлять собой право собственности на уникальный, осязаемый объект, например, на конкретный объект недвижимости.

НМТ также создают возможность для токенизации определенных частей собственности. Например, если Вы владеете многоквартирным домом, Вы можете токенизировать каждую квартиру как отдельный НФТ, позволяя инвесторам покупать и продавать отдельные квартиры в Вашем доме. Однако важно помнить, что то, считаются ли НФТ ценными бумагами, может зависеть от их конкретной структуры и использования. Некоторые НФТ могут соответствовать определению ценной бумаги и, следовательно, будут подпадать под те же правила, что и НТО.

Подробнее: Что такое НМТ?

Потенциальные недостатки токенизации недвижимости

Как и во всем, не только преимущества, и хотя токенизация предлагает множество преимуществ, важно учитывать и некоторые потенциальные недостатки:

1. Уменьшение контроля: Токенизация автоматизирует многие процессы, что может смутить спонсоров, предпочитающих полный контроль.

2. Меньшая лояльность инвесторов: Благодаря возможности легко торговать токенами спонсоры могут беспокоиться о том, что потеряют стабильную базу инвесторов.

3. Больше инвесторов для управления: Токенизация может привести к увеличению числа инвесторов, которыми необходимо управлять, что потребует иного подхода к коммуникации.

4. Необходимость более строгого контроля конфиденциальности: Спонсорам необходимо обеспечить строгий контроль над информацией, предоставляемой инвесторам и вторичному рынку.
   Несмотря на эти потенциальные проблемы и риски, преимущества токенизации недвижимости часто перевешивают недостатки, особенно когда спонсоры используют возможности платформы для токенизации.

Реальные примеры токенизированной недвижимости

Технология Blockchain уже начала революционизировать индустрию недвижимости: по всему миру появилось множество реальных примеров токенизированных объектов. Вот несколько примеров, демонстрирующих разнообразный потенциал этой технологии:

1. The St. Regis Aspen Resort, США
   Курорт St. Regis Aspen Resort в штате Колорадо, США, стал одним из первых высокопоставленных объектов недвижимости, которые были токенизированы на блокчейне в 2018 году. Владельцы отеля премиум-класса решили предложить токены недвижимости, отражающие дробное владение собственностью. Они привлекли $18 млн. путем продажи токенов номиналом $1, представляющих собой долю инвестиционного траста недвижимости с одним активом (REIT). Это стало переломным моментом для токенизации недвижимости, продемонстрировав всему миру возможность демократизации доступа к инвестициям в элитную недвижимость.
   
2. Бурдж-Халифа, Дубай
   Самое высокое здание в мире, Бурдж-Халифа в Дубае, также служит гипотетическим примером токенизации недвижимости. Чтобы продемонстрировать потенциал технологии блокчейн в сфере недвижимости, одна из блокчейн-компаний предложила токенизировать Бурдж-Халифу в 2019 году. Хотя это еще не реализовано, данный пример демонстрирует широту и размер атрибутов, которые могут быть токенизированы в будущем.
   

3. Emaar Properties, Дубай
   В другом реальном примере из Дубая компания Emaar Properties, гигант рынка недвижимости, стоящий за Бурдж-Халифой, объявила о планах запуска в 2019 году токенизированной платформы недвижимости. Компания намерена использовать технологию блокчейн, чтобы предложить клиентам возможность инвестировать в первоклассную недвижимость с помощью цифрового токена.

4. Пилотный проект Propy, Украина
   В 2017 году блокчейн-стартап Propy провел пилотный проект в сотрудничестве с Агентством электронного правительства Украины. Они успешно провели первую в стране сделку с недвижимостью на блокчейне, отметив значительную веху в токенизации недвижимости.
   

5. Платформа RealT, США
   Наконец, стоит упомянуть о RealT, платформе-первопроходце в мире токенизации недвижимости. RealT предоставляет платформу для покупки и продажи токенизированной недвижимости в США. С помощью RealT инвесторы по всему миру могут покупать на рынке недвижимости США через полностью совместимое, дробное, токенизированное владение. Эта инновационная платформа упрощает доступ к возможностям инвестирования в недвижимость, открывая традиционно эксклюзивный рынок для гораздо более широкой аудитории.
   
6. Homebase (на Solana)
   Стартап, соучредителем которого является бывший сотрудник Google Доминго Валадез, токенизировал на блокчейне Solana свою первую односемейную недвижимость, сдаваемую в аренду. Недвижимость, расположенная в г. МакАллен, штат Техас, была оценена в $235 000, но токенизация собрала $246 800 примерно за две недели. Из 38 инвесторов, принявших участие в конкурсе, 30 были неаккредитованными, а минимальная сумма инвестиций, о которой сообщалось в SEC, составляла $500. Первоначальный владелец сохранил 80% капитала, Homebase получила 1%, а инвесторам принадлежали оставшиеся 19%, представленные НМТ. Компания Homebase уже работает над своим вторым токенизированным предложением

Источник: Инвесторы в недвижимость покупают дом Solana NFT за $246,800

Это лишь несколько примеров токенизации недвижимости в действии. Они иллюстрируют потенциал технологии для демократизации доступа к инвестициям в недвижимость, повышения ликвидности и оптимизации сделок. Будущее недвижимости - за такими инновационными применениями технологий, и токенизация является лидером в этом направлении.